أظهرت مراجعتان سوقيتان منفصلتان أن سوق العقارات في الإمارات انتقلت خلال النصف الأول من عام 2026 إلى مرحلة أكثر انتقائية، إذ بدأت أسعار المساكن في دبي بالاقتراب من مسار أكثر استقراراً، بينما واصلت أسعار الوحدات السكنية في أبوظبي النمو في مناطق رئيسية، مع تغيّرٍ تدريجي في ديناميات سوق المكاتب.

وبحسب بيان صادر عن شركة "فاليوسترات" (ValuStrat)، سجلت السوق السكنية في دبي تراجعاً فصلياً ثانياً على التوالي في الربع الثاني من 2026، لكن وتيرة التراجع أصبحت أهدأ مقارنة ببداية العام. في المقابل، أظهرت مراجعة شركة "نايت فرانك" (Knight Frank)  لأبوظبي استمرار نمو الأسعار في مناطق رئيسية حتى حزيران/يونيو 2026، خصوصاً في جزيرتي ياس والريم، وجزيرة السعديات في القطاع الفاخر.

جزيرة ياس (الموقع الرسمي للمشروع)

وتكتسب هذه الأرقام أهميتها لأنها تعكس انتقال السوق من مرحلة صعود واسعة إلى مرحلة أكثر تمايزاً بين الفئات العقارية، حيث تتأثر كل فئة بعوامل مختلفة، من القدرة على تحمل الأسعار في قطاع السكن، إلى محدودية المساحات المكتبية العالية الجودة، وتأخر تسليم بعض المشاريع، وقوة الطلب على الأصول اللوجستية.

دبي: مسار سكني أكثر هدوءاً

وقالت "فاليوسترات"، في بيانها الصحافي، إن مؤشر أسعار المساكن في دبي انخفض 4 في المئة على أساس فصلي إلى 220 نقطة في الربع الثاني، ليصل التراجع التراكمي منذ أواخر شباط/فبراير إلى 10 في المئة.

لكن التفاصيل الشهرية أظهرت تباطؤاً واضحاً في وتيرة التراجع، إذ انخفضت الأسعار 6 في المئة في آذار/مارس، ثم 2 في المئة في نيسان/أبريل، و1 في المئة فقط في كل من أيار/مايو وحزيران/يونيو، ما اعتبرته الشركة توجهاً تدريجياً نحو الاستقرار.

وقال حيدر طعيمة، المدير الإداري ورئيس أبحاث العقار في "فاليوسترات"، في تصريح مرفق بالبيان، إن هذا الاتجاه يشير إلى أن وتيرة انخفاض أسعار المنازل تراجعت بشكل كبير خلال الربع الثاني، بما يعزز مؤشرات الاستقرار التدريجي في السوق.

إيجارات دبي تحافظ على تماسكها

لم ينعكس تباطؤ الأسعار على الإيجارات السكنية بصورة كبيرة. وبحسب "فاليوسترات"، بقيت الإيجارات مستقرة إلى حد كبير خلال الربع الثاني، مع ارتفاع مؤشر الإيجارات 1.7 في المئة على أساس سنوي.

وزاد متوسط إيجار الفلل 2.2 في المئة سنوياً إلى 441 ألف درهم (نحو 120 ألف دولار)، بينما ارتفع متوسط إيجار الشقق 1.3 في المئة إلى 98 ألف درهم (نحو 26.7 ألف دولار).

وتشير هذه الأرقام إلى أن الطلب على السكن في دبي لا يزال قائماً، وإن كان يتحرك بوتيرة أكثر اتزاناً، في ظل ارتفاع الأسعار خلال الأعوام السابقة واتساع قاعدة المعروض المتوقع.

المكاتب والمستودعات في دبي تواصل جذب الطلب

في مقابل هدوء السوق السكنية، واصلت سوق المكاتب في دبي أداءها القوي. وارتفعت القيم الرأسمالية للمكاتب 3.7 في المئة خلال الربع الثاني، و13.9 في المئة على أساس سنوي، ما دفع مؤشر أسعار المكاتب إلى مستوى قياسي عند 299.5 نقطة.

وتقول "فاليوسترات" إن هذا الصعود مدفوع إلى حد كبير بمحدودية المساحات المكتبية العالية الجودة من الفئة "أ"، مشيرة إلى أن متوسط قيم المكاتب تضاعف نحو ثلاث مرات تقريباً منذ 2021.

كما حافظت المستودعات والأصول اللوجستية على زخمها، مدعومة بالطلب من قطاعات التجارة الإلكترونية والتوزيع وسلاسل الإمداد، وهي قطاعات أصبحت أكثر أهمية في السوق الإماراتية مع توسع النشاط التجاري والخدمات اللوجستية.

أبوظبي: نمو سكني تقوده المناطق الرئيسية

في أبوظبي، أظهرت مراجعة "نايت فرانك" استمرار نمو الأسعار السكنية في عدد من المناطق الرئيسية حتى حزيران/يونيو 2026، ولا سيما منها في جزيرتي ياس والريم، إضافة إلى جزيرة السعديات ضمن الفئة الفاخرة.

ويعكس هذا الأداء استمرار جاذبية المواقع السكنية المتكاملة في العاصمة، خصوصاً تلك التي تجمع بين السكن والخدمات والترفيه والقرب من مراكز الأعمال.

وتُظهر البيانات أن السوق السكنية في أبوظبي لا تتحرك بالوتيرة نفسها في جميع المناطق، بل يتركز النمو في المواقع التي تستفيد من جودة البنية التحتية وندرة المعروض الفاخر وارتفاع الطلب من المقيمين والمستثمرين.

مكاتب أبوظبي بين الإشغال المرتفع والمعروض الجديد

وأظهرت مراجعة "نايت فرانك" أن سوق تأجير المكاتب في أبوظبي بدأت تسجل وتيرة أكثر اعتدالاً في السنة المنتهية في حزيران/يونيو 2026، بعد سنوات عدة من النمو المتواصل.

وبلغت معاملات التأجير في عام 2025 نحو 53,200 صفقة، بزيادة 11 في المئة عن مستوى 2024 البالغ نحو 49,300 صفقة، في استمرار لسلسلة نمو امتدت خمس سنوات.

ومن المقرر، بحسب "نايت فرانك"، تسليم نحو 428 ألف متر مربع من المساحات المكتبية الجديدة بين 2026 و2028، موزعة بواقع 166 ألف متر مربع في 2026، و165 ألف متر مربع في 2027، ثم 98 ألف متر مربع في 2028.

وقال جيمس هودجتس، الشريك في استراتيجيات وحلول شاغلي المكاتب لمنطقة الشرق الأوسط وأفريقيا في "نايت فرانك"، إن النظرة إلى سوق المكاتب في أبوظبي لا تزال إيجابية بشكل واضح، مع إشغال يقارب 98 في المئة وإيجارات أعلى على أساس سنوي، بينما لن يدخل السوق سوى نحو 166 ألف متر مربع من مساحات الفئة "أ" في 2026، ما يجعل هذا النوع من المساحات محدوداً.

سوق أكثر تمايزاً

تشير مراجعتا "فاليوسترات" و"نايت فرانك" إلى أن سوق العقارات الإماراتية لم تعد تتحرك باتجاه واحد. فالسكن في دبي يدخل مرحلة أكثر هدوءاً بعد ارتفاعات قوية، بينما تحافظ الإيجارات على تماسكها. وفي الوقت نفسه، تستفيد المكاتب والمستودعات من محدودية المعروض وتوسع الطلب المؤسسي.

أما في أبوظبي، فيستمر النمو السكني في المناطق ذات الجاذبية العالية، بينما يستعد قطاع المكاتب لاستيعاب معروض جديد خلال الأعوام المقبلة.

وتجعل هذه المؤشرات قراءة السوق أكثر اعتماداً على نوع الأصل والموقع وجودة المعروض، بدلاً من النظر إلى القطاع العقاري بوصفه كتلة واحدة. وهذا التحول مهم للمستثمرين والمشترين والمستأجرين، لأنه يفرض تقييماً أدق للعائد والمخاطر والقدرة على تحمل الأسعار.