قالت شركة الاستشارات العقارية العالمية "نايت فرانك" إن نقص المعروض من مكاتب الفئة الممتازة في القاهرة بدأ ينقل قوة التفاوض إلى الملاك في المناطق التجارية الأكثر رسوخاً، مع وصول متوسط إيجارات المكاتب في السوق إلى 325 دولاراً للمتر المربع سنوياً في الربع الثاني من 2026.

وبحسب مراجعة سوق المكاتب في القاهرة الصادرة عن الشركة، ارتفع متوسط الإيجارات السنوية 2 % فقط بالقيمة الدولارية على أساس سنوي، إلا أن استمرار تراجع الجنيه المصري رفع الإيجارات بالعملة المحلية بنحو 20% خلال المدة نفسها.

وقال فيصل دوراني، الشريك ورئيس الأبحاث لمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا في "نايت فرانك"، إن سوق تأجير المكاتب في القاهرة تواصل النمو، لكن الزيادة تبدو أوضح عند احتسابها بالجنيه المصري بسبب استمرار ضعف العملة، في حين استقرت الأسعار المقومة بالدولار خلال الربعين الماضيين.

وأضاف دوراني، في التقرير، أن هذا الاتجاه يظهر بصورة أوضح في مجمعات الأعمال من الفئة الممتازة، بحيث بلغت الإيجارات 348 دولاراً للمتر المربع في القاهرة الجديدة، و354 دولاراً للمتر المربع في غرب القاهرة. واعتبر أن هذه الأسعار تعكس اتساع الفجوة بين المباني عالية الجودة والمخزون الثانوي.

وتستحوذ المساحات من الفئة الممتازة، التي تتركز أساساً في مجمعات الأعمال، على متوسط إيجار سنوي قدره 335.60 دولاراً للمتر المربع، أو 1,454 جنيهاً مصرياً شهرياً للمتر المربع، أي نحو 28 دولاراً شهرياً، بحسب "نايت فرانك". ويمثل ذلك علاوة قدرها 18.4 %  فوق مكاتب الفئة الثانية، التي يبلغ متوسط إيجارها 283.50 دولاراً للمتر المربع سنوياً.

وظلت هذه الفجوة مستقرة خلال الربعين الماضيين، ما يشير إلى استمرار تفضيل الشركات للمباني الأفضل تجهيزاً، رغم مؤشرات ضعف أوسع في السوق.

وقال عمر حازم، الشريك ورئيس استراتيجية وحلول شاغلي العقارات والملاك في مصر لدى "نايت فرانك"، إن متطلبات المستأجرين تتغير بالتزامن مع ضيق المعروض. وأوضح أن اعتماد معظم موظفي المكاتب على السيارات الخاصة جعل مواقف السيارات عاملاً حاسماً في قرارات التأجير، إذ لم تعد النسبة السائدة السوق، وهي موقف واحد لكل 100 متر مربع مؤجر، كافية لكثير من الشركات.

وأضاف أن هذا النقص دفع موجة انتقالات بين المستأجرين الباحثين عن مبانٍ توفر مواقف أفضل، في وقت تتحول فيه المساحات المكتبية المرنة من حل موقت إلى خيار دائم يصلح كمقر رئيسي للشركات الدولية الكبرى.

وأشار التقرير إلى أن علامة "سبيسز" التابعة لشركة "آي دبليو جي" استأجرت نحو 16 ألف متر مربع في "ذا آرك بزنس بارك"، في حين حصل مشغلون محليون لم يُكشف عن أسمائهم على نحو 7 آلاف متر مربع لكل منهم في مشروعي "إيست مين باي موبكو" و"يو بي إل باي تعمير".

كذلك بدأت السوق، التي تعتمد تقليدياً على تسليم المساحات بنظام الهيكل الأساسي من دون تشطيبات، بالتحول تدريجاً. فمع صعوبة التزام بعض الشركات الدولية إنفاق رأسمالي كبير على التجهيزات الداخلية، يعرض بعض الملاك مساحات بيضاء جاهزة للتشغيل، بينما يوزع آخرون تكلفة التجهيزات المصممة خصيصاً على مدة عقد الإيجار.

سوق البيع

في سوق البيع، قالت "نايت فرانك" إن الأسعار لا تزال تتباين بقوة بين المناطق. ويظل وسط القاهرة نقطة الدخول الأقل تكلفة بمتوسط 67,370 جنيهاً للمتر المربع، أو نحو 1,296 دولاراً، بينما تراوح الأسعار في القاهرة الجديدة والشيخ زايد بين 182 ألفاً و184 ألف جنيه للمتر المربع، أي نحو 3,500 إلى 3,538 دولاراً.

وسجلت زايد الجديدة أعلى متوسط سعري في المدينة عند 206,050 جنيهات للمتر المربع، أو نحو 3,962 دولاراً، في حين أظهرت سوق مدينة السادس من تشرين الأول/أكتوبر أوسع نطاق سعري بين المناطق، إذ راوحت الأسعار بين 70 ألف جنيه و325 ألف جنيه للمتر المربع، أي نحو 1,346 إلى 6,250 دولاراً. وفسرت "نايت فرانك" هذا الفارق بتباين جودة المنتجات داخل المنطقة، لا بقوة تسعيرية حقيقية.

على صعيد المعروض المستقبلي، يمدد المطورون أوقات السداد لدعم المبيعات في ظل ضغوط القدرة على تحمل تكلفة الشراء، خصوصاً للوحدات المباعة على الخريطة. وبلغ متوسط أوقات التقسيط 4.6 سنوات للوحدات المتوقع تسليمها في 2026، ثم يرتفع إلى 5.75 سنوات لتسليمات 2027، و7 سنوات في 2028، و7.6 سنوات في 2029، و9.7 سنوات للوحدات المقرر تسليمها في 2030.

وتتركز المشاريع الجديدة لدى مجموعة محدودة من المطورين الكبار. وتحمل كل من "إل إم دي" و"أب وايد للتطوير" و"سنترادا للتطوير" خمسة مشاريع، تليها "سوديك" بأربعة مشاريع. مع ذلك، يشير التقرير إلى بقاء السوق مجزأة، إذ تضم 77 مشروعاً موزعة على 47 مطوراً في أنحاء القاهرة الكبرى.

وتحافظ القاهرة الجديدة على موقعها بصفتها السوق الفرعية الأبرز للمكاتب في القاهرة الكبرى، إذ تضم 44 من أصل 77 مشروعاً نشطاً في المدينة، كما تسجل ثاني أعلى متوسط إيجارات بين مناطق السوق، بحسب التقرير.

خمس حقائق رئيسية

• بلغ متوسط إيجار المكاتب في القاهرة 325 دولاراً للمتر المربع سنوياً في الربع الثاني من 2026.
• ارتفعت الإيجارات 20 في المئة بالجنيه المصري، في مقابل 2 في المئة فقط بالدولار، بحسب "نايت فرانك".
• مكاتب الفئة الممتازة تؤجر بمتوسط 335.60 دولاراً للمتر المربع سنوياً، بعلاوة 18.4 في المئة فوق الفئة الثانية.
• زايد الجديدة سجلت أعلى متوسط بيع عند 206,050 جنيهات للمتر المربع، أي نحو 3,962 دولاراً.
• القاهرة الجديدة تضم 44 من أصل 77 مشروعاً مكتبياً نشطاً في القاهرة الكبرى.