اعتمدت الحكومة السعودية تعديلات جوهرية على قانون رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة تدخل حيز التطبيق اعتباراً من عام 2026. هذه التعديلات، التي أقرها مجلس الوزراء في 29 نيسان/أبريل 2025، تهدف إلى تحفيز التطوير العقاري ومعالجة اختلال التوازن بين العرض والطلب في السوق العقارية السعودية.

تشمل التعديلات الأساسية زيادة الرسوم السنوية على الأراضي غير المطورة من 2.5% إلى حد أقصى يبلغ 10% من القيمة السوقية للأرض. كما يطبق القانون المحدث رسماً جديداً على العقارات الشاغرة يصل إلى 5% من قيمتها الإيجارية المقدرة، مع إمكان زيادتها إلى 10% في حالات معينة.

يطبق القانون الجديد على جميع الأراضي التي تزيد مساحتها عن 5 آلاف متر مربع ضمن الحدود الحضرية، بغض النظر عن الاستخدام المستقبلي المخطط لها.

تأثيرات فورية على السوق العقارية
شهدت مكاتب الاستشارات العقارية والضريبية في المملكة ارتفاعاً ملحوظاً في الاستفسارات من أصحاب الأراضي والمطورين استجابة للقوانين الجديدة. يشير مالك الرفاعي، الشريك في مكتب المحاماة King & Spalding في دبي، إلى أن "المحادثات مع عملائنا تشير إلى مزيد من المالكين الذين يقيمون المشاريع المشتركة أو التطوير على مراحل أو البيع الانتقائي للممتلكات الكبيرة بدلاً من تحمل رسوم متكررة".

النتيجة المباشرة كانت زيادة كبيرة في المعروض من الأراضي غير المطورة عبر المدن السعودية، حيث تشير التقديرات الحديثة إلى توافر "أكثر من 200 مليون متر مربع حالياً". هذه الزيادة مدفوعة بشكل واضح بسعي المالكين لتخفيف التأثير المالي للقوانين الجديدة.

ويتوقع أن تشهد الأسواق العقارية النشطة مثل الرياض، حيث "توجد فجوة كبيرة بين العرض والطلب"، بعضاً من أعلى معدلات الرسوم الإضافية ورسماً إجمالياً جديداً أقرب إلى الحد الأقصى البالغ 10%. وفقاً لكورسات عثمان، مدير ممارسة الضرائب والشؤون القانونية في ديلويت بالخُبر، فإن الاهتمام "المكثف" الذي أثارته الإصلاحات في الأسابيع القليلة الماضية يبدو أنه يملك ما يلزم "لإحداث" تغيير في السوق.

آليات التطبيق والإنفاذ
ستصدر اللوائح التنفيذية التفصيلية خلال 180 يوماً من نشر القانون في الجريدة الرسمية، مع توقع بدء تقييم الرسوم المعززة اعتباراً من عام 2026. تتضمن الآليات قواعد واضحة للإدراج والإعفاء، وطرق حساب الرسوم، وإجراءات إخطار المالكين، بالإضافة إلى ضمانات لمنع التحايل.

يُحاسب المالك على دفع الرسوم أو الغرامات ما لم يقم الطرف المماثل بالدفع، مع إمكان فرض غرامات لا تتجاوز مقدار الرسوم المستحقة على المخالفين. كما يتيح القانون للمالك أو الطرف المماثل الاعتراض على قرارات الإدراج أو التقييم خلال 60 يوماً من تاريخ الإخطار.

يأتي تطبيق القانون المحدث في توقيت مدروس، بحيث من المقرر أن تفتح الرياض وجدة أمام الملكية العقارية الأجنبية اعتباراً من كانون الثاني/يناير 2026. هذا التطوير، وفقاً لنيلس فانهاسل من مكتب DLA Piper في دبي، يجعل التوقيت "مناسباً" للمستثمرين الدوليين.

تحديات السوق والفرص المستقبلية
تشهد السوق العقارية السعودية حالياً ضغطاً متزايداً على الأسعار، إذ سجلت أسعار العقارات السكنية في الرياض نمواً بنسبة 10.7% سنوياً في الربع الأول من 2025. كما ارتفع مؤشر الإيجار السكني في الرياض إلى 16.8% في آذار/مارس 2025، ما يعكس الضغط المستمر على السوق العقارية في العاصمة.

وتشير التوقعات إلى أن المملكة تحتاج إلى أكثر من 800 ألف وحدة سكنية إضافية بحلول 2030، في حين أن الإضافة المخطط لها البالغة 300 ألف وحدة بحلول 2025 غير كافية لتلبية معدل تكوين الأسر السنوي.

ويتوقع مراقبو الصناعة أن تضع القوانين الجديدة ضغطاً هابطاً على أسعار الأراضي مع مرور الوقت، ما قد يزيد من إمكان الوصول إلى السكن ويخفف من ضيق قطاع العقارات الأوسع. ومع ذلك، يؤكدون أن هذه العملية ستحدث تدريجاً، رهناً بالظروف الاقتصادية الأوسع.

ويتكهن الرفاعي بأن التأثير "سيتسرب بالممارسة خلال الـ12 إلى 18 شهراً القادمة"، بحيث "سنرى مالكين يتخلصون من بعض ممتلكاتهم، وآخرين يسرّعون خطط التطوير، أو قد يحاولون الاقتراب من الوزارة لتأمين تمديد".

دعم رؤية المملكة 2030
تأتي هذه الإصلاحات كجزء محوري من رؤية المملكة 2030 الهادفة إلى تنويع الاقتصاد وتقليل الاعتماد على النفط. تهدف الحكومة إلى زيادة معدل ملكية المنازل إلى 70% بحلول 2030، مع استثمارات تبلغ 300 مليار ريال في مبادرات الإسكان.

تتشكل الإيرادات من الرسوم والغرامات المخصصة لدعم مشاريع الإسكان، مما يحقق أهداف القانون في تعزيز الاستدامة الحضرية والحد من احتكار العقارات. هذا التوجه يدعم السوق العقارية السعودية التي من المتوقع أن تصل إلى 2.31 تريليون دولار بحلول 2025.

تمثل هذه التعديلات خطوة استراتيجية نحو تحقيق التوازن في السوق العقارية السعودية وضمان الاستخدام الأمثل للأراضي، مع دعم أهداف التنمية المستدامة والنمو الاقتصادي المتوازن في إطار رؤية المملكة 2030.