L'immobilier n'est plus simplement un investissement pour les détenteurs de capitaux libanais ; ces dernières années, il est devenu un outil de protection financière et une couverture contre un avenir incertain. Avec la confiance dans le secteur bancaire ébranlée et l'activité immobilière locale en déclin, le capital s'est déplacé à l'étranger à la recherche de sécurité.

Le mouvement de capitaux libanais vers l'étranger s'est accéléré depuis 2018, avec Chypre, la Grèce, et Dubaï émergeant comme destinations privilégiées. L'afflux de capitaux a réduit les opportunités commerciales à Beyrouth, une ville qui continue à accueillir des expositions et des forums pour ceux cherchant à déplacer leurs fonds vers des marchés plus stables et profitables.

Le changement ne peut pas être isolé à une seule campagne. Il est le résultat d'une confluence de décisions par des réseaux de courtiers, des entreprises de développement, des expositions immobilières et des réunions dans les hôtels de la capitale. Des projets clé en main, des plans de paiement échelonnés, et des rendements locatifs sont présentés, promouvant l'idée de « acheter maintenant avant que les prix n'augmentent encore plus ».

Fait intéressant, ces marchés étrangers continuent d'être promus dans les forums organisés à Beyrouth. Les expositions immobilières sont devenues une scène récurrente, organisées par des entreprises de développement étrangères et des courtiers libanais, présentant des projets à Chypre, en Grèce et à Dubaï avec des facilités de paiement et des campagnes publicitaires intensives via les médias et les plateformes sociales. Des réunions fermées sont également tenues pour présenter des opportunités d'investissement spécifiques, utilisant un message qui met l'accent sur « fuir les risques locaux », « diversifier les actifs », et « protéger la famille », transformant efficacement Beyrouth en un centre de marketing pour des propriétés à l'extérieur du Liban.

Aujourd'hui, Chypre est la destination principale pour les investisseurs libanais. Depuis les suites de la crise financière mondiale, et en particulier après 2015, le marché chypriote a progressivement récupéré. Dans une phase antérieure, le programme de citoyenneté par investissement nécessitant un investissement de 2 millions de dollars a attiré de nombreux Libanais cherchant un passeport européen. Cependant, après les scandales entourant le programme, la voie de la citoyenneté a été annulée et remplacée par une résidence permanente en échange d'un investissement d'environ 300 000 dollars.

Ce montant est resté attractif comparé à la Grèce, où le minimum d'investissement pour un « visa doré » dans certaines zones est passé à 800 000 euros. En conséquence, Chypre est resté plus compétitif en termes de coût.

Les achats d'appartements se concentrent principalement à Larnaca et Limassol, avec des prix typiquement compris entre 200 000 et 300 000 dollars pour des unités d'environ 100 à 200 mètres carrés.

George Chehwane, président du Conseil d'affaires libano-chypriote, note que les Libanais possèdent au moins 15 000 appartements à Chypre, bien que les chiffres officiels ne soient pas disponibles.

Selon certains observateurs, la motivation n'est pas seulement la résidence, mais aussi les rendements locatifs, qui peuvent atteindre 7 à 8% par an, en plus de l'appréciation du capital. Un appartement acheté en 2017 pour environ 90 000 dollars peut maintenant valoir pas moins de 160 000 dollars.

En revanche, Chehwane estime qu'environ 300 entreprises libanaises opèrent dans le secteur de la construction à Chypre, bien que certaines commencent à faire face à des défis organisationnels et structurels. Il note que sa propre entreprise a vendu plus de 1 100 appartements au cours des dix dernières années. Les acheteurs sont principalement des Libanais travaillant dans le Golfe, qui préfèrent acheter des appartements en plusieurs fois plutôt que de garder leur argent dans les banques libanaises, investissant plutôt dans le revenu locatif ou des propriétés de loisirs familiales.

En Grèce, le marché est plus vaste et la croissance est plus rapide dans certaines régions, mais les coûts sont plus élevés et les impôts plus lourds. Le programme de résidence, qui nécessitait initialement 250 000 euros, est progressivement passé à 800 000 euros, ralentissant l'afflux des investisseurs libanais comparé à Chypre.

Néanmoins, il y a encore de la demande, surtout de la part des particuliers fortunés. Les prix des appartements varient de 300 000 à 400 000 euros, atteignant 700 000 à 800 000 euros dans certaines zones selon l'emplacement et la taille. Chehwane estime qu'environ 100 entreprises libanaises y opèrent, beaucoup moins qu'à Chypre.

Dubaï représente un modèle différent, où l'investissement n'est pas lié à la résidence ou à la citoyenneté, mais plutôt à des rendements élevés et une spéculation rapide de l'immobilier. Les projets sont commercialisés sur la base de bénéfices potentiels de 15 à 20% par an, les rendant une alternative attrayante aux dépôts bancaires, selon Maroun El Helou, le président de l'Association des Entrepreneurs Libanais. Il note « des appels fréquents de Dubaï et d'Abu Dhabi incitant les investisseurs libanais à mettre leur argent dans l'immobilier avec des rendements lucratifs ».

À Dubaï, l'activité des entreprises libanaises se concentre dans de grands partenariats ou par l'intermédiaire d'investisseurs individuels travaillant dans le Golfe. Chehwane souligne cependant que l'écart entre l'offre et la demande se creuse, la construction dépassant parfois la demande réelle du marché, ce qui pourrait faire pression sur les prix ou les loyers à l'avenir.

Quant au marché immobilier résidentiel au Liban, El Helou note « un quasi-arrêt d'environ 90% en raison de la situation actuelle, avec seulement une activité modeste dans de petits projets, tandis que les principaux projets restent en suspens en attendant une stabilité politique et financière plus large. »