بيعت أملاكه مرتين من وكيله القريب... والمحكمة أنصفته

عللت محكمة التمييز الغرفة التاسعة لماذا أعادت ملكية عقارات الى مالكها الاساسي الذي أوكل امرها الى ابن شقيقه الذي باعها من شقيقه مع علمه بوفاة الموكل المقيم في الاغتراب، وباع الاخير بدوره أحد هذه العقارات من ابنه. 

تبدى، وفق قرار لمحكمة التمييز برئاسة القاضي جان عيد، أن محكمة الاستئناف صدَقت الحكم الابتدائي القاضي برد دعوى المميزَين الرامية اولاً الى ابطال عقد بيع عقارات والدهم من وكيله وهو ابن شقيقه الى شقيقه الآخر مع علمه بوفاة الموكل والى ابطال عقد بيع احد هذه العقارات من الشقيق الى ابنه. واعتبرت محكمة الاستئناف أن حق إقامة ورثة الموكل دعوى ابطال العقود سقطت بمرور الزمن العشري.

واغتصاب ملكية العقارات، ومخالفته القانون عندما استنتج خطأ عدم وجود استحالة بالمعنى المنصوص عليه في هذه المادة. كما تأخذ الجهة المميزة على القرار المطعون فيه تشويهه مضمون لوائحها الابتدائية والاستئنافية لناحية مرور الزمن على فعل جرمي يتناول حقاً عينياً، وخصوصاً ان مرتكبيه سيئو النية.كما انه بمقتضى المادة 356 من قانون الموجبات والعقود يقف حكم مرور الزمن بوجه عام لمصلحة الدائن الذي استحال عليه قطعه.

وعلل القرار "ثابت ان الوكيل لم يُعلِم موكله ولا ورثته بيع العقارات، فلا تكون مهلة مرور الزمن قد ابتدأت بحق الموكل في المطالبة بابطال البيوعات الجارية حيث توفى قبل انقضاء خمس سنوات على الوكالة العقارية التي منحها لوكيله. وقد تم البيع بعد وفاته فيقع باطلاً سنداً الى البند الخامس من المادة 808 في قانون الموجبات والعقود. وبما ان مرور الزمن لا يجري على الورثة لانه لم يثبت علمهم بوجود وكالة منحها مورثهم لابن شقيقه الذي ايد مطالب الجهة المميزة، وافاد في لوائحه ان نقل ملكية العقاراتالى شقيقه جاء خوفاً من حدوث اي طارىء في كوبا حيث يقيم الموكل، مورث المميزين وان شقيقه الذي نُقلت العقارات إلى اسمه لم يدفع ثمنها فالورثة لا يُلزمون مراجعة قيود السجل العقاري دورياً ام باجراء معاملات انتقال العقارات على اسمهم، حيث في حال تخلفوا عن اجرائها تنزل بهم غرامة مالية فقط من دون ان يستحيل الامر الى سلبهم اموالهم من الغير. وهم في كل حال مغتربون يقيمون في الخارج، فجهل الورثة انه كان لوالدهم وكيل في لبنان اقدم بعد وفاة موكله على بيع هذا الاخير من شقيق الوكيل تواطئاً معه، بهدف تهريب العقارات من امام الورثة الشرعيين. فهذا الجهل يشكل سبباً لمرور الزمن عملاً بالمادة 356 من قانون الموجبات والعقود. والاستحالة المومأ اليها لا تنشأ فقط عن القوة القاهرة بل ايضا عن جهل الدائن وجود حق له في طلب ابطال عقود البيع المزيفة. وطالما ان مرور الزمن المنصوص عليه في قانون الموجبات والعقود مبني على قرينة براءة ذمة المدين، فليس من المُستساغ اعتبار حصول ابراء من الدائن الذي لم يعلم بنشأة حقه.

وبما انه، ومن جهة اخرى، فإن تهريب العقارات تواطؤاً مع المشتري ينزل منزلة الخداع ولا تسري مهلة مرور الزمن لابطال عقد البيع المشوب بالخداع الا من تاريخ اكتشافه من المتضررعملاً باحكام المادة 235 من قانون الموجبات والعقود، وان محكمة الاستئناف بتقريرها ان الحق في اقامة الدعوى يسقط بحكم مرور الزمن العشري تفعيلاً للمادة 235 المذكورة تكون قد جانبت القانون لهذه الجهة، علما ان اغتصاب العقارات جرم متماد في الزمن في القضية، كما انها ان هي اعتبرت ان رابطة البنوة التي تربط المميزين بمورثهم الموكل الاساسي تشكل قرينة على علمهم بالوكالة، وانه كان عليهم التحري عما آلت اليه العقارات بعد وفاة مورثهم اقله لتسجيل العقارات باسمهم، فانها تكون قد خالفت القانون هنا ايضاً، والمواد المشار اليها، لكونها استحدثت موجبات لم ينص عليها القانون فينقض قرارها لهذه الجهة. وينوه بانه حتى في حال مجاراة الرأي غير الراجح ان جهل الحق ليس سبباً لمرور الزمن حيث ان المشترع لم ينص على ذلك صراحة، وان المقصود بالمادة 356 في قانون الموجبات والعقود هي الاستحالة المطلقة التي تمنع على صاحب الحق المطالبة به طوال مهلة مرور الزمن، يبقى انه ثبت من استجواب وكيل مورث المميزين انه اقدم على بيع عقارات موكله من شقيقه المميز عليه الآخر بعدما علم بوفاة الموكل، وذلك بغية تهريبها تواطئاً مع الشاري.

وبما ان بيع عقار من وكيل ساقطةٌ وكالته يعتبر منعدم الوجود وينم عن سوء نية متناهية ممن كان وكيلاً، ولا يولد اي حق للمتعاقد معه، وهو شقيق له، علم بوفاة الموكل وعمل على تهريب العقارات فيكون اول عقد بيع منعدم الوجود، وانعدام الوجود لا يولد حقاً لأي كان، فلا يعود جائزاً الادلاء بمرور الزمن حيث ان مرور الزمن يحمي حقاً قائماً وليس حقاً منعدم الوجود.

Selon la doctrine classiquelanulletéabsolue ne peut pas advantage êtrecouverte par le temps qu'elle ne peut pas l'être par unevolontéprivée;Al'appui de cette opinion on faitvremarquerque le temps ne doit pas pouvoir,ens'ecoulant,rendreefficace un acteque la loiinterdit,et on en conclutquel'action par laquelle on fait valoirunenulleté absolue ne peut pas se prescrire.

mais la cour de cassation ajoute à propos de la ventenulle pour défaut de prix sérieux: "qu'eneffet, un telacte qui serait dépourvu d'existence légale n'est susceptible ni de prescription ni de confirmation".

EncyclopédieDalloz,Droit civil 3J-pou page 639-set.3/83-89-91

فإزاء ما تقدم لا يكون الشاري اكتسب اي حق بموجب العقد ولا يكون من اشترى ثانية بالاستناد الى هذا العقد مستفيداً في قيود السجل العقاري. اذ لكي يستفيد الشاري من قيود السجل العقاري فعلاً وقانوناً، يجب ان يكون هناك قيد قائم، وليس قيدا منعدما هذا من جهة، ومن جهة ثانية وحتى في حال مجاراة نظرية البعض الخاطئة، ان البيع الثاني لا علاقة له بالوكالة الباطلة، بل هو يستند الى قيود السجل العقاري. يبقى انه لكي يستفيد المشتري الثاني من قيود السجل العقاري يجب ان يكون حسن النية وليس متواطئاً مع البائع، كما هي الحال في الدعوى، اذ ان ابن المشتري الثاني هو ابن المشتري الاول، وقد علم بوفاة المالك الاساسي.فالبيعان أجريا لتهريب العقارات، ولم يثبت دفع اي ثمن، ولم يُعلم الوكيل ورثة الموكل بأنه باع عقارات والدهم وبأنه قبض اي ثمن. وينوه في معرض التطرق الى النظرية الخاطئة بأن عند البيع الثاني يقر المبيع في مكتسب المشتري الثاني اذا كان حسن النية، بأن هذه النظرية ان صحت فهي تتعلق بالعقود الناجزة التي يعتورها أحد اسباب البطلان او الالغاء او الفسخ، وليس بالعقود المنعدمة الوجود، لكون الانعدام لا يمكن ان يوَلد اي حق، فاذا كان من شأن نظام الشهر، شرعنة اغتصاب عقار من مالكه الشرعي لصالح المشتري الثاني، فبئس هذه الشرعنة المبنية على إهدار حقوق المالكين الحقيقيين؛ ومن الافضل الاستغناء عن السجل التجاري في حال يتم، بالاستناد الى قيوده مفاضلة المشتري الثاني لعقار تفرعت ملكيته زوراً على مالكه الحقيقي بذريعة احترام القوة العلنية لقيود السجل العقاري، فالاولى بالحماية هو المالك الحقيقي، وليس المشتري الثاني، حيث كل عملية شراء تتضمن مخاطر، وهذه المخاطر يجب ان يتحملها من اقدم على الشراء وليس من انتزعت منه الملكية عنوة، فيكون للمشتري الثاني ان ينقض على من باعه زورا العقار، وليس ان يساهم في افقار المالك الحقيقي، الذي لا يجبر على مقاضاة من اغتصب ملكه بهدف الاستحصال على تعويض من الغاصب جراء حرمانه من ملكه، غاصب قد لا يعرفه المالك لعدم تعاقده معه، بل من يعرفه هو الشاري الاول الذي ابرم العقد معه والذي تقع عليه مسؤولية التعاقد مع مجرَم. وان محكمة الاستئناف بتجاهلها كل هذه الامور والنصوص المتقدمة الذكر، واعتبارها ان ثمة مرور زمن، يحول دون امكانية المالك الحقيقي من طلب ابطال عقود البيع المجراة تحايلا على حقوقه وبكل سؤ نية، فانها تكون قد خالفت القانون والمواد المشار اليها، وعرضت قرارها للنقض لهذه الجهة ايضا ويبرم القرار لجهة رد طلب التدخل الذي ساقه طالبَي التدخل لعدم طعنهما بهذه المسألة وفقا للاصول، حيث لم يتقدما بتمييز اصلي ولا بتمييز طارىء ضد القرار الذي اعتبر ان طلب التدخل لا يؤثر في الحل الواجب اعطاؤه للدعوى الاصلية.

وفي الدعوى في مرحلتها الاستئنافية: بما انه للاسباب ذاتها التي جرى بمقتضاها نقض القرار الاستئنافي، يُفسخ الحكم الابتدائي جزئياً، وبعد نشر الدعوى ورؤيتها انتقالاً يحكم مجددا بابطال عقد البيع الذي اجراه الموكل الى شقيقه، وابطال عقد البيع الذ اجراه الاخير لابنه، وتُعاد الحال الى ما كانت عليه قبل هذين البيعين، وتسجل العقارات على اسم مورث المميزين وتُرد طلبات هؤلاء بالعطل والضرر، لانه تم تشييد بناء على احد العقارات المقرر اعادته الى مالكها السابق، ويحفظ حق من بناها في المطالبةبثمنها اذا توافرت للادعاء بهذا الخصوص شروطه الشكلية والموضوعية ويُبرم الحكم الابتدائي في ما قضى به لجهة رد طلب التدخل شكلاً حيث انبرم القرار الاستئنافي الذي صدَقه لهذه الناحية ويُحفظ حق طالبي التدخل لاقامة الدعوى تحصيلاً لحقوقهما اذا ما توافرت للادعاء بشأنها الشروط الشكلية والموضوعية.

لهذه الاسباب قررت المحكمة بالاتفاق ووفقاً للتقرير قبول التمييز شكلاً واساساً ونقض القرار المطعون فيه جزئياً لجهة قضائه برد طلب العقدين موضوع الدعوى ويُبرم لجهة طلب التدخل.وفي المرحلة الاستئنافية نشر الدعوى ورؤيتها انتقالاً وفسخ الحكم الابتدائي الصادر في 18/6/ 2009 عن الغرفة الابتدائية السابعة في جبل لبنان جزئياً، والحكم مجدداً بابطال عقد البيع المسجل في دفتر الملكية عام 1972 الذي اجراه المميز عليه بوكالته عن المالك الاساسي لمصلحة المميز عليه والذي تناول ملكية كامل 6 عقارات في الصفرا، وكذلك ابطال عقد البيع الذي اجراه المميز عليه لمصلحة ابنه لدى المكتب المعاون لامانة السجل العقاري في كسروان عام 2003 المصادق عليه من امين السجل العقاري في العام نفسه، والذي تناول كامل ملكية احد هذه العقارات، واعادة تسجيل كل هذه العقارات على اسم مالكها الاساسي، وحفظ حق من شيَد الابنية بمطالبة ورثة المالك الاساسي بقيمتها، وكذلك حقوق طالبي التدخل. وتضمين المميَّز عليهم بالتكافل والتضامن في ما بينهم كل الرسوم في مراحل المحاكمة الثلاث.