العقارات في لبنان بين جمود الأسعار والطلب الضعيف

للقطاع العقاري أهمية كبيرة بالنسبة إلى الإقتصاد اللبناني ككل، إذ يشكل ما بين 25% الى 30% من الإقتصاد اللبناني، فيما تشكل القروض العقارية أكثر من ثلث إجمالي القروض المصرفية في لبنان. ويساهم القطاع في تشغيل نحو 70 مهنة أو عملا تجاريا في قطاعات الصناعة والسياحة والتجارة والمقاولات والقطاع المصرفي. ولكن، هذا القطاع مثله مثل القطاعات الاقتصادية الاخرى عانى ما عاناه خلال الاعوام الاخيرة من تداعيات الازمات السياسية والامنية الداخلية الاقليمية، ورغم ذلك، تمكن من الصمود، الى حد ما.

حال القطاع
أنجز مركز الدراسات الاقتصادية في مجموعة فرنسبنك دراسة عن القطاع العقاري في لبنان، حيث أشارت إلى أن القطاع العقاري في لبنان حافظ دائماً على كونه أحد الأعمدة الأساسية للاقتصاد الوطني ولعملية النمو والازدهار، وأنه تحديداً منذ العام 2010، شهدت السوق العقارية نوعاً ما من الاستقرار، مع توسعات وانكماشات معتدلة من حين لآخر. وقد جاء ذلك نتيجة تواضع معدلات النمو الاقتصادي (بحدود 1% الى 1.5% لعامي 2015 و2016) التي أثّرت على ظروف العرض والطلب الملجومين في السوق العقارية وجمود أسعار العقارات نسبياً. كما جاء ذلك بسبب الطلب الضعيف على العقارات من قبل المغتربين اللبنانيين والرعايا العرب في ظل التطورات المؤاتية على مستوى المنطقة والعالم. وأوضحت الدراسة أن الطلب على العقارات قد تحسّن نسبياً في العام 2016 قياساً بما كان عليه في العام 2015، ويبقى أقل من المعدل الوسطي للفترة 2010 – 2015، ولكنه أعلى من معدله المسجّل قبل العام 2010. إذ إن قيمة المبيعات العقارية زادت بنسبة 4.9% لتصل إلى نحو 8.4 مليارات دولار في نهاية العام 2016. كما أوضحت الدراسة أنه بالنسبة لجانب العرض في السوق العقاري، فإن رخص البناء، كمؤشر على حركة البناء المستقبلية وأيضاً العرض المستقبلي، زادت في عددها بنسبة 14.5% عن عام 2015 ليصل إلى 17,295 رخصة في نهاية العام 2016. لكن مساحات البناء المرخصة تراجعت بمعدل قليل جداً بلغ 0.9% لتصل إلى نحو 12.2 مليون متر مربع خلال الفترة ذاتها.

ومن ناحية أخرى، فإن تسليمات الإسمنت، كمؤشر على حركة البناء الحالية، زادت بنسبة 4.1% عن عام 2015 لتصل إلى نحو 5.25 ملايين طن في نهاية العام 2016. وأشارت الدراسة إلى تراجع مساحات البناء المرخصة من مستويات عالية بلغت نحو 16.5 مليون متر مربع في العام 2011، لتنخفض تدريجياً إلى نحو 14.7 مليوناً في العام 2012 وإلى 12.3 مليوناً في العام 2015.وبالنسبة للتسليفات الممنوحة إلى قطاع العقارات، فقد ارتفعت تدريجياً خلال السنوات الست السابقة من نحو 7.13 مليارات دولار عام 2011 إلى نحو 10.8 مليارات عام 2015 ثم إلى أكثر من 12 ملياراً في العام 2016. وأضافت الدراسة انه مما لا شك فيه أن العهد الجديد إذا نجح في ترسيخ الاستقرار السياسي والأمني، وتحسين الأوضاع الاقتصادية والاجتماعية، وتعزيز الثقة الداخلية والخارجية بلبنان، وعودة الرعايا العرب إلى لبنان كما في السابق، وتنفيذ إصلاحات اقتصاية ومالية جذرية وهيكلية، فإن السوق العقارية في لبنان من المرجح أن تنهض من جديد وتحقق نمواً وازدهاراً مرة أخرى.

بين الضرائب والرسوم
لاحظت سلسلة الاجراءات الضريبية والرسوم الاضافية ضمن مشروع سلسلة الرتب والرواتب مجموعة من الاجراءات التي تطاول بشكل خاص القطاع العقاري بكل مكوناته، ما دفع بالقيمين على هذا القطاع لرفع الصوت، رفضا لهذه الاقتراحات التي قد تصيب القطاع بالجمود وتؤدي الى إفلاس العديد من المطوير. ومن أبرز الاجراءات التي تطاول القطاع العقاري:
- فرض ضريبة بمعدل 155% على ارباح التفرغ عن العقارات التي تعود لاشخاص طبيعيين ومعنويين.
- فرض رسم على السيمنتو (الترابة) بمعدل 6000 ليرة عن الطن الواحد.
- فرض رسوم جديدة على عقود البيع العقاري بنسبة 2 في المئة.
- فرض نسبة 1.55 في المئة من القيمة التخمينية في ما يتعلق برخص بناء او اعادة بناء او اضافة بناء في جميع المناطق اللبنانية.
8- فرض نسبه 1.5 في المئة من القيمة التاجيرية في ما يتعلق برخص البناء.

وأمام هذا الواقع، رفع "التحالف العقاري اللبناني" الصوت عاليا، طالبا وبشكل عاجل وطارئ التريث قبل إقرار هذه الاجراءات، لما لها من تداعيات خطيرة على القطاع. فبحسب هذا التحالف الذي يضم جمعية مطوري العقار في لبنان والوسطاء والإستشاريين العقاريين، وخبراء التخمين العقاري والمقاولين اللبنانيين وجمعية منشئي وتجار الأبنية ونقابة الطوبوغرافيين المجازين، القطاع العقاري يعاني أصلا من عبء ضريبي ثقيل، إذ أن المطورين العقاريين يدفعون 17 نوعا من الضرائب والرسوم، وتشكل ثلث كلفة أعمال البناء بالنسبة في مشاريع المطورين العقاريين، والأسوأ أن معظم هذه الضرائب والرسوم تسدد حتى قبل بدء الأعمال أو إعادة كلفة الإستثمار أو تحقيق أي أرباح، كما إن إنجاز كل المعاملات والحصول على التراخيص والأذونات القانونية لأعمال الدعم والحفر والتنقيب عن الآثار والبناء والفرز والإسكان، وغيرها، يؤدي إلى تأخير المشاريع وتكبيد المستثمرين تكاليف إضافية بفعل الفساد القائم. وبحسب الدراسات التي قام بها التحالف، في القطاع مخزون كبير من الشقق غير المباعة والمشاريع المتوقفة تقدر قيمتها بمليارات الدولارات، ويدفع المطورون فوائد عليها بالملايين أيضا. كذلك أوقف الموردون بدورهم أعمال شركاتهم ومعاملهم، ومن الخطأ الإعتقاد أن القطاع العقاري يحقق أرباحا كبيرة. وأمام هذا الواقع، حذر القيمون على القطاع من أن فرض ضرائب ورسوم إضافية على القطاع العقاري يتم في توقيت خطير إذ يؤدي إلى عواقب وخيمة على القطاع وعلى الاقتصاد ككل، بينها إفلاسات، ويهدد القطاعات الأخرى الداعمة وآلاف الوظائف. كما ان أي زيادة ضريبية ستدفع المطورين إلى رفع الأسعار لتغطية هذه الزيادة، مما سيؤدي إلى مزيد من الجمود في السوق وتاليا إلى انهيار هذه السوق، كما تؤثر التعديلات الضريبية سلبا على الإستثمار بالمشاريع العقارية في لبنان، مما يحد من إمكان تعزيز معدلات نمو الإقتصاد في السنوات المقبلة، ويحرم لبنان من مشاريع توفر الكثير من فرص العمل. في المقابل، يطالب أهل القطاع بضرورة توفير حوافز لتنشيط القطاع وإعادة إحيائه وتسهيل الاستثمار فيه كجزء من استراتيجية اقتصادية تساهم في خلق نمو وزيادة تدفقات رؤوس الأموال.